住宅維修資金，是業(yè)主在購房時交付的一筆專項資金，俗稱房屋“養(yǎng)老金”“醫(yī)療保險金”，該資金主要用于住宅共用部位、公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新改造的資金。住宅共用部位包括：住宅的承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、道路、下水管、非經(jīng)營性停車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備等。
近年來，隨著越來越多的小區(qū)出現(xiàn)住宅和公共設(shè)施老化現(xiàn)象，一些老舊小區(qū)的房屋和公共設(shè)施需要維修，但使用維修資金時卻遇到很多困難，有的申請難，有的又使用不規(guī)范，如何破解這些難題？
申請使用不易
日前，記者在一些小區(qū)采訪時有業(yè)主反映，維修資金存在申請難或被物業(yè)公司濫用等現(xiàn)象，讓業(yè)主很困惑。
如何申請使用維修資金？屬于維修資金使用范圍的，申請人應(yīng)當提出維修資金使用方案(主要包括維修方案、工程預(yù)算、維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內(nèi)容)，編制維修費用分攤清冊，征求相關(guān)受益業(yè)主意見，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面簽字認可，方可申請使用。但在具體實踐中，業(yè)主們往往難以達成一致意見。
今年2月，蚌埠市淮上區(qū)通成紫都華苑小區(qū)的外墻開裂、空鼓、墻皮脫落，存在較大安全隱患，亟待維修。但因業(yè)主不愿參與投票，小區(qū)無法使用維修資金來維修。同樣，在歙縣香格里拉東苑小區(qū)，監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)故障兩三年了，因沒有業(yè)主表決，監(jiān)控系統(tǒng)一直無法更換。
盡管維修資金使用范圍有明確規(guī)定，但也有一些物業(yè)公司卻存在濫用維修資金現(xiàn)象。比如，共用設(shè)施設(shè)備本來可以維修的，物業(yè)公司卻要更換，引起業(yè)主不滿。
“我們小區(qū)的電梯壞了，完全可以維修，物業(yè)公司卻要用維修資金買新的。維修資金也是我們的錢呀，所以我們不同意。”阜陽市潁州區(qū)文錦華庭小區(qū)多位業(yè)主說，小區(qū)四棟三單元有2臺電梯，其中一臺電梯出現(xiàn)故障停運半年多，給業(yè)主生活帶來不便。物業(yè)公司說要用維修基金購買新電梯更換，他們一致反對。因為樓房建成至今不到10年，為什么這么短的時間就更換新電梯？
在采訪過程中，不少業(yè)主表示，小區(qū)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備維修、更換，哪些應(yīng)當從物業(yè)費或維修資金中支取、維修資金總額是多少、保值增值情況怎么樣，他們一無所知。“我不知道維修資金有多少，物業(yè)公司從來沒公示過。”六安市裕安區(qū)安糧御景灣業(yè)主梁先生如是說。
管好更要用好
維修基金使用需要什么條件？安徽巨銘律師事務(wù)所律師張先金介紹，維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主同意方可使用。
通成紫都華苑小區(qū)外墻脫落，嚴重影響業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，卻無法申請維修資金，物業(yè)公司和部分業(yè)主都很無奈。最終，蚌埠市房管部門按照應(yīng)急使用程序，取消相關(guān)業(yè)主表決，申請了維修資金，在半個月內(nèi)，外墻得以維修。
同樣是使用維修資金，歙縣香格里拉東苑小區(qū)更換監(jiān)控系統(tǒng)就沒有這么快捷。服務(wù)該小區(qū)物業(yè)公司宋經(jīng)理解釋，小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)使用時間長達10年，現(xiàn)在出現(xiàn)故障不能使用。2021年，他們就向業(yè)委會匯報了此事，因業(yè)委會主任辭職，沒辦法組織業(yè)主表決，無法申請維修資金更換。
“動用維修資金更換電梯，業(yè)主確實不愿意。”服務(wù)文錦華庭小區(qū)的物業(yè)公司一位工作人員承認，電梯生產(chǎn)廠家和維保單位說電梯主機壞了，沒辦法維修，需要更換。
記者追問，電梯使用壽命一般10年以上，不到10年就出現(xiàn)故障，難道平時沒有維保，主管部門有沒有說要更換？對方生氣地回答，主管部門沒有明確說更換。
維修資金使用有嚴格要求，有的是不能從維修資金中列支的：如應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費用；應(yīng)由供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔的管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；應(yīng)由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；應(yīng)當由物業(yè)公司承擔的住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
針對維修資金不透明問題，合肥資深社區(qū)問題研究者凌德慶坦言，《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，資金管理單位應(yīng)每年向業(yè)主公布資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額、發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況等。但多年以來，這些規(guī)定很多地方?jīng)]有落實，維修資金有多少，產(chǎn)生了多少增益？小區(qū)業(yè)主都不清楚。因此，有關(guān)部門應(yīng)推動信息公開，讓業(yè)主對維修資金的賬面情況、使用情況全面了解，做到心中有數(shù)。
喚醒“沉睡”的維修資金
“維修急”但“表決難”的尷尬局面令政府、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主束手無策，維修資金申請使用工作陷于停滯。不過，阜陽市走“應(yīng)急通道”的做法解決了這一難題，此舉也被作為創(chuàng)新案例在全省推廣。
據(jù)阜陽市房屋資金和物業(yè)管理事務(wù)中心負責人介紹，他們制定文件，規(guī)定用資金存儲規(guī)模產(chǎn)生的超額增值收益，建立統(tǒng)籌資金，專項用于應(yīng)急維修項目費用。圍繞危及使用房屋安全的八種緊急情形建立應(yīng)急維修清單，取消業(yè)主表決程序，將使用工作全部下移至區(qū)級主管部門，拓寬申請使用渠道。
“雖然申請‘零門檻’，但他們將工作重心轉(zhuǎn)移在加強事中事后監(jiān)管上。同時，邀請業(yè)主代表全程參與資金使用過程，保障業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)， 確保維修資金使用全過程透明、安全、高效、合規(guī)。”這位負責人說。
降低申請門檻，取消業(yè)主表決程序，此做法是否可行？安徽財經(jīng)大學法學院老師韓寶認為：危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，申請使用維修資金可以不用業(yè)主表決。
“申請使用維修資金雖然不用征得業(yè)主同意，但必須告知業(yè)主。”韓寶表示，業(yè)委會或物業(yè)公司應(yīng)當在小區(qū)顯著位置張貼應(yīng)急維修資金使用情況。同時，政府要對資金使用情況進行監(jiān)管，確保資金用到實處。
維修資金和增值收益在哪里？ 宣城市宣州區(qū)住建局物業(yè)物管辦公室有關(guān)人員介紹，維修資金一般由房管部門管理。近年來，他們區(qū)維修資金歸集總量不斷增大，他們將資金存儲到三四家銀行，降低了風險。為了最大限度提高資金收益，他們通過公開招標，選擇存款利率高的銀行存儲。“我們區(qū)每年產(chǎn)生約4000萬元的增值收益額，下一步將部分增值收益放到小區(qū)，由業(yè)主按規(guī)定直接使用。”
住宅專項維修資金，讓老舊房屋“老有所依”。各地政府應(yīng)積極推動業(yè)主啟用維修資金，不再讓這筆資金“睡大覺”。同時，各地也應(yīng)做好監(jiān)管工作，將這筆資金用到刀刃上，做到合法合規(guī)，公開透明。唯如此，才能讓業(yè)主身有所居、心有所安。
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